Glosario para compradores en el Sur de Florida: términos inmobiliarios explicados

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Respuesta rápida: Comprar en el Sur de Florida viene con su propio vocabulario. Escuchará términos sobre inspecciones de condominios, zonas inundables, inspecciones para el seguro y exenciones de impuestos a la propiedad que los compradores de otros estados rara vez ven. Este glosario explica los más comunes en lenguaje sencillo, para que pueda hacer mejores preguntas y sentirse seguro en cada paso.

Términos de compra y financiamiento

Preaprobación (pre-approval)

Una declaración por escrito del prestamista de que usted califica para un préstamo hasta cierto monto, basada en una revisión de sus ingresos, activos y crédito. Es más sólida que una precalificación, que normalmente es un estimado basado en lo que usted le dice al prestamista.

Depósito de buena fe (depósito en escrow)

El depósito que entrega cuando se acepta su oferta. Lo guarda en escrow una compañía de título, un abogado o un corredor, y normalmente se acredita a su compra en el cierre. Su contrato especifica cuándo se puede reembolsar.

Contingencia

Una condición del contrato que debe cumplirse para que la venta siga adelante, como el financiamiento, la inspección o la tasación. Las contingencias tienen fechas límite, así que márquelas en su calendario.

Tasación (appraisal)

Un estimado independiente del valor de la casa que ordena el prestamista. Si la tasación sale por debajo del precio, es posible que tenga que renegociar, aportar más efectivo o usar las opciones de su contrato.

Costos de cierre

Cargos y tarifas que se pagan en el cierre además del pago inicial. Pueden incluir cargos del prestamista, seguro de título, tarifas de registro, seguro e impuestos prepagados, y los impuestos de sellos documentales de Florida. Su prestamista le entrega un Loan Estimate al principio y un Closing Disclosure antes del cierre.

Impuesto de sellos documentales ("doc stamps")

Un impuesto especial de Florida sobre ciertos documentos, incluidas las escrituras y los pagarés hipotecarios. En las escrituras, la tasa base de la ley estatal es de 70 centavos por cada $100 del precio (s. 201.02, Estatutos de Florida). El condado de Miami-Dade usa una estructura de tasas diferente, y quién paga lo determinan su contrato y la costumbre local. Su compañía de título le mostrará los montos exactos.

Términos de título y cierre

Búsqueda de título

Una revisión de los registros públicos para confirmar que el vendedor puede transferir la propiedad y para encontrar gravámenes, sentencias u otros reclamos.

Seguro de título

Un seguro que protege contra problemas cubiertos relacionados con la propiedad que no se encontraron en la búsqueda de título. La póliza del prestamista protege al prestamista; la póliza del propietario lo protege a usted. Pregúntele a su agente de título qué pólizas está comprando y quién paga cada una.

Escritura (deed)

El documento legal que transfiere la propiedad del vendedor al comprador. Se registra en el condado después del cierre.

Términos de condominios y HOA

HOA o asociación de condominio

La organización que administra las áreas comunes y hace cumplir las reglas de la comunidad. Usted paga cuotas regulares, y la asociación puede cobrar cuotas especiales para reparaciones mayores. Siempre revise el presupuesto, las reglas y las actas de las reuniones recientes antes de comprar.

Inspección milestone (milestone inspection)

Una inspección estructural que Florida exige para edificios de condominios y cooperativas de tres o más pisos habitables. La primera inspección vence el 31 de diciembre del año en que el edificio cumple 30 años, y luego cada 10 años. Los gobiernos locales pueden exigirla a los 25 años según condiciones como la cercanía al agua salada (s. 553.899, Estatutos de Florida). La fase uno es una revisión visual por parte de un arquitecto o ingeniero con licencia; la fase dos solo se requiere si la fase uno encuentra un deterioro estructural considerable.

Estudio de reservas de integridad estructural (SIRS)

Un estudio que los edificios residenciales de condominios de tres o más pisos habitables deben completar al menos cada 10 años. Cubre elementos como el techo, la estructura y los muros de carga, la protección y prevención contra incendios, la plomería, el sistema eléctrico, la impermeabilización y la pintura exterior, y las ventanas y puertas exteriores (s. 718.112, Estatutos de Florida). Para los presupuestos adoptados a partir del 31 de diciembre de 2024, por lo general los propietarios no pueden votar para omitir o reducir las reservas de estos elementos, lo que puede afectar las cuotas mensuales.

Cuota especial (special assessment)

Un cargo único o temporal a los propietarios para pagar un proyecto que el presupuesto regular no cubre, como las reparaciones encontradas en una inspección. Pregunte si hay alguna aprobada o en discusión.

Términos de seguros e inundaciones

Zona inundable (flood zone)

Una designación en los mapas de FEMA que muestra el riesgo estimado de inundación de una propiedad. Las casas en zonas de mayor riesgo con una hipoteca respaldada por el gobierno federal normalmente necesitan seguro contra inundaciones. Puede buscar una propiedad en el FEMA Flood Map Service Center.

Certificado de elevación

Un documento preparado por un agrimensor o ingeniero con licencia que muestra la elevación de un edificio en comparación con los niveles de inundación esperados. Puede ayudar a un agente de seguros a cotizar la cobertura contra inundaciones. Pregúntele al vendedor si existe uno.

Inspección de 4 puntos

Una inspección limitada de cuatro sistemas, normalmente el techo, el sistema eléctrico, la plomería y la calefacción/aire acondicionado, que muchas aseguradoras piden para casas más antiguas. No es una inspección completa de la vivienda.

Inspección de mitigación de viento

Una inspección que documenta las características que ayudan a una casa a resistir los daños por viento, como las conexiones entre el techo y las paredes, la forma del techo y las ventanas o persianas resistentes a impactos. Las aseguradoras pueden usarla para aplicar descuentos.

Inspección de la vivienda

Una revisión amplia del estado de la casa realizada por un inspector de viviendas con licencia. Es independiente de los informes de 4 puntos y de mitigación de viento, aunque muchos inspectores ofrecen los tres.

Términos de impuestos a la propiedad

Exención homestead (homestead exemption)

Una exención del impuesto a la propiedad de Florida para la casa que es su residencia permanente. Se aplica a los primeros y a los terceros $25,000 del valor tasado, y los $25,000 adicionales no se aplican a los impuestos escolares. La residencia permanente se determina al 1 de enero de cada año, y la solicitud se hace ante el tasador de propiedades de su condado (Broward County Property Appraiser; en Miami-Dade, el Miami-Dade Property Appraiser).

Save Our Homes

Un límite a cuánto puede aumentar cada año el valor tasado de una casa con homestead. Parte de ese ahorro puede trasladarse (portabilidad) a un nuevo homestead en Florida. Su tasador de propiedades puede explicarle las reglas actuales.

Nueva tasación después de la venta

Cuando se vende una casa, su valor tasado generalmente se reajusta, por lo que la factura de impuestos actual del vendedor puede no coincidir con lo que usted pagará. Pídale a su agente que estime los impuestos con base en su precio.

¿Tiene un término que no cubrimos?

Esta lista es un punto de partida. Cada propiedad es diferente y los detalles importan. Nuestra guía para compradores de vivienda por primera vez y nuestros servicios de agente de compradores le guían en cada paso, y nuestra página cómo listar su casa explica el lado del vendedor.

¿Listo para ver en cuánto se venden las casas en su zona? Solicite un análisis del mercado local o llame a Scott Lehr, P.A. y a The Home Owners Listing Team al (954) 342-6180. Encontrará más guías en el blog Que Pasa Miami.

Este glosario es de carácter educativo general y no constituye asesoría legal, tributaria ni de seguros. Las leyes y los programas cambian. Confirme los detalles con un abogado de bienes raíces de Florida, su compañía de título, un agente de seguros con licencia y el tasador de propiedades de su condado.