Cómo afectan los cambios en las tasas hipotecarias a compradores y vendedores del Sur de Florida
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Respuesta rápida: Nadie puede prometer hacia dónde irán las tasas hipotecarias. Lo que sí puede controlar es qué tan preparado está cuando se muevan. En el Sur de Florida, un cambio de tasa afecta su pago mensual, y también lo afectan el seguro, las cuotas de la HOA y los impuestos a la propiedad. Planifique para los cuatro a la vez y no lo tomarán por sorpresa.
Qué mueve las tasas hipotecarias
Las tasas hipotecarias no las fija solo su prestamista. Siguen al mercado de bonos, especialmente el rendimiento de los bonos del Tesoro de EE. UU. a 10 años. Esos rendimientos suben y bajan con los informes de inflación, los datos de empleo y las expectativas sobre la política de la Reserva Federal. Cuando los inversionistas esperan que la inflación se modere, las tasas suelen bajar. Cuando la economía se sobrecalienta, las tasas tienden a subir.
Por eso los pronósticos cambian tan seguido. Los economistas publican sus mejores estimados, y esos estimados se revisan cada pocos meses. Tome cualquier pronóstico de tasas como una suposición informada, no como un plan.
Para ver dónde están las tasas hoy, consulte la encuesta semanal Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey y luego pídale a un oficial de préstamos con licencia una cotización basada en su propio crédito, pago inicial y tipo de propiedad.
Cómo afectan los cambios de tasa a los compradores del Sur de Florida
Su poder de compra cambia
Incluso un pequeño cambio de tasa mueve el pago mensual sobre el mismo monto de préstamo. Si las tasas suben, el mismo presupuesto compra un poco menos de casa. Si las tasas bajan, compra un poco más. Pídale a su prestamista que calcule sus números con la tasa de hoy y con una tasa un punto porcentual más alta y más baja, para que conozca su rango antes de empezar a visitar casas.
El pago es más que capital e intereses
En Broward y Miami-Dade, su costo mensual total normalmente incluye:
Seguro de propietario y de viento, que puede variar mucho según la antigüedad del techo, la construcción y la ubicación.
Seguro contra inundaciones, exigido por muchos prestamistas en zonas inundables de mayor riesgo y que vale la pena cotizar aunque no sea obligatorio.
Cuotas de la HOA o de la asociación del condominio, además de cualquier cuota especial (special assessment).
Impuestos a la propiedad, que se recalculan con base en el precio de compra después de una venta.
Obtenga cotizaciones de todo esto antes de hacer una oferta. Una tasa más baja no ayuda mucho si una cotización de seguro lo sorprende una semana antes del cierre.
Los condominios requieren tarea adicional
Los edificios de condominios en Florida de tres o más pisos ahora tienen requisitos estatales de inspección y de reservas. Esas reglas pueden afectar las cuotas, las cuotas especiales y si algunos prestamistas financiarán una unidad. Pida temprano el presupuesto de la asociación, la información de reservas y los informes de inspección. Nuestra guía para compradores de vivienda por primera vez explica qué documentos solicitar.
Lo que los compradores pueden hacer ahora
Obtenga una preaprobación, no solo una precalificación. Una preaprobación completa les demuestra a los vendedores que está listo y le indica su presupuesto real.
Pregunte por el bloqueo de tasa. Averigüe cuánto tiempo mantendrá su prestamista una tasa, cuánto cuesta y si existe una opción de reducción (float-down) si las tasas bajan antes del cierre.
Compare los tipos de préstamo. Los préstamos de tasa fija, de tasa ajustable, FHA, VA y convencionales tienen distintos costos y riesgos. Un oficial de préstamos con licencia puede compararlos para su situación.
Pregunte por las reducciones de tasa (buydowns) y los créditos del vendedor. En algunas transacciones, un crédito del vendedor puede pagar para bajar su tasa durante un período. Que eso tenga sentido depende del mercado y de la propiedad.
Piense a largo plazo. Si las tasas bajan después de comprar, refinanciar podría ser una opción más adelante. Refinanciar tiene costos, así que no cuente con ello como su único plan.
Trabajar con un agente de compradores dedicado le ayuda a coordinar los detalles del prestamista, el seguro y la asociación para que su oferta sea sólida y sus números se mantengan.
Cómo afectan los cambios de tasa a los vendedores del Sur de Florida
Las tasas determinan quién puede pagar su casa. Cuando las tasas suben, algunos compradores bajan a un rango de precio menor y las casas pueden tardar más en venderse. Cuando las tasas bajan, regresan más compradores y las casas con buen precio pueden atraer más interés.
De cualquier forma, lo básico gana:
Fije el precio según el mercado de hoy. Base su precio en ventas comparables recientes de su vecindario, no en los titulares del año pasado.
Haga que su casa sea fácil de financiar y asegurar. Tenga listos la antigüedad del techo, los permisos, las características de mitigación de viento y cualquier documento del condominio. Los prestamistas y aseguradoras de los compradores los pedirán.
Considere incentivos para compradores. Un crédito para reducir la tasa a veces puede atraer más compradores que una rebaja de precio del mismo monto. Háblelo con su agente y con el prestamista del comprador.
Vea cómo planificamos el precio y el mercadeo en nuestra página cómo listar su casa, o aprenda cómo funcionan las comisiones inmobiliarias antes de firmar un contrato de listado.
¿Debería esperar a que bajen las tasas?
Esperar es una decisión personal y no hay una única respuesta correcta. Algunos compradores esperan y consiguen una tasa más baja. Otros esperan y enfrentan precios más altos o más competencia. Hágase tres preguntas:
¿Puedo pagar cómodamente el costo mensual total hoy, incluidos el seguro y las cuotas?
¿Cuánto tiempo planeo quedarme en la casa?
¿Cuál es mi plan si las tasas suben en lugar de bajar?
Si las respuestas coinciden, la casa adecuada con un pago que puede costear a menudo vale más que tratar de adivinar el momento del mercado.
Obtenga números para su situación
Las tasas son solo una parte. Los precios, el inventario y el seguro en su vecindario exacto importan igual. Solicite un análisis del mercado local y le mostraremos en cuánto se están vendiendo ahora mismo en Broward y Miami-Dade las casas como la suya, o la casa que usted desea.
Llame a Scott Lehr, P.A. y a The Home Owners Listing Team al (954) 342-6180, de lunes a viernes, de 9am a 6pm. Encontrará más guías en el blog Que Pasa Miami.
Este artículo es de carácter educativo general y no constituye asesoría financiera ni crediticia. Las tasas, los programas de préstamo y sus términos cambian con frecuencia. Hable con un profesional hipotecario con licencia sobre su situación.
